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TOD模式——文旅地产“大时代”转型新宠

2019.12.03

2019年1-6月,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元 。其中新签约项目83起,新启动开工项目21个 。随着海内都会里地铁、高铁的快速延伸,TOD模式也成为了海内各大都会的新宠!


文旅地产“大时代”中的房企转型
房地产企业纷纷建立旗下文化和旅游公司抢滩文旅,至目前,已有过半的百强房企结构,文旅投资的主体泛起多元化;特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后,多点开花,向着规范化、高质量偏向生长;与此同时,以文旅综合体、特色小镇为代表的文旅项目则越建越大……
文旅工业:拉动内需增长的另一极
10万亿级支柱工业 。经文化和旅游部综合测算,刚刚已往的国庆长假中,全国共接待海内游客7.82亿人次,同比增长7.81%;实现海内旅游收入6497.1亿元,同比增长8.47% 。随着工业不绝生长,越来越多的企业将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口,正在纷纷抢滩加速结构 。据业内人士预计,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱工业 。
跨越式大生长的时代 。随着文化部分和旅游部分的买通融合,我国旅游业迎来了难得的生长机缘 。值得关注的是,今年8月《关于进一步引发文化和旅游消费潜力的意见》出台 ?梢栽ぜ,有了一系列政策的“倾力支持”,文化和旅游工业的巨幅画卷正在徐徐展开 。
同时,消费正成为拉动经济生长的重要力量,文化旅游工业发动消费升级,正成为其重要引擎之一 。随着文化和旅游的进一步融合,巨大的消费潜力将被引发,消费质量和消费者的体验感也进一步提升,种种重量级主题乐园各处开花,优质的文化旅游资源有望被进一步挖掘……2020年打造世界旅游强国的目标近在眼前,文化与旅游行颐魅正在迎来一个跨越式大生长的时代 。
转型剖析:老牌央企华侨城的立异生长
文旅投资窗口翻开 。随着工业不绝生长,越来越多的企业将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口,正在纷纷抢滩加速结构 。他们加大文化工业挖掘力度、在打造旅游硬件项目的同时注入更多文化内涵、打造超等旅游IP以重构旅游全工业体系,从而助力文化旅游产颐魅整体升级,引领旅游经济生长进入良性循环 。特色小镇、全域旅游、田园综合体、康养度假等迎来良好生长势头 。
立异:文化+旅游+城镇化 。作为一家开创了“旅游+地产”先河的央企,华侨城从深圳起步,后逐步将这一商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地,以主题公园及周边综合配套、生态资源;さ确⒍康夭,以房地产反哺旅游,通过这一方法,华侨城涤讪了中国主题公园的龙头职位 。2015年,华侨城在原有“旅游+地产”模式上探索出“文化+旅游+城镇化”的立异生长模式 ;瘸且庠诖蛟煲桓鲂滦蜕J,通过土地资源的获取和赋能,建设完备的自循环系统,包括商业综合体、住宅、酒店、都会基建、都会公共空间、艺术展馆等,形成完整配套,以文旅为主链,贯串起整个生态,从而提升区域价值 。

转型中的加减法 。【减法】在中国经济生长由中高速转向高质量生长的进程中,凭据自身战略生长做“减法”的企业并不在少数 。2018年以来,华侨城转让多项资产股权,包括纯地产项目和金融资产等 。这些行动折射出华侨城对不切合集团战略的工业形态做减法的信号 。【加法】2016年起,华侨城在全国规模内提倡了一系列大手笔投资,在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、西部、云南等地进行多点结构,获取项目数十个 。2019年5月16日,华侨城位于深汕相助区小漠文旅小镇正式启动,总投资超千亿,被计划建设成粤港澳大湾区首席滨海文化旅游小镇 。据相关资料显示,华侨城集团上半年在全国规模共落地项目18个,整体生长态势趋盛 。


TOD:成都2019生长热词
TOD译成中文是“以公共交通为导向的生长模式”,已在欧美国家流行20余年,在日本都会生长计划中利用到了极致 。近年来,随着海内都会里地铁、高铁的快速延伸,TOD模式也成为了海内各大都会纷纷抢滩的“蓝海”,其中,成都身影踊跃 。究竟,这个被誉为“都会精明生长”的舶来品为何?何以炙手可热?关于市民、关于都会又有何具体裨益?冲在前列的成都,是否找到了自己的思路?
TOD:并非简单的“地铁上盖物业”
轨道加载庞大功效:轨道加载庞大功效,并非简单的“地铁上盖物业” 。简单说,就是在公共交通的交通功效外再加载其它功效,以站点为中心塑造起小岛型的生活区 。人们在这个园区里可以便捷地获取生活效劳,爆发消费 。”而公共交通里的都会轨道交通,因其“运输能力强、人流密集”的特点,成为了生长TOD的最好场合 。
地铁上盖物业与TOD:地铁上盖物业相对来说是一种简单的建筑形态,不会考虑与交通板块的互动,只是一个通道把二者连接起来了 。轨道站点与周围区域的“互动”,和商业体相比,“社区”才是TOD项目所对应的 。从形态上来讲,TOD模式是以轨道交通站点为中心,以400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发;从功效上来讲,TOD就是要形成一个同时满足居住、事情、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功效社区,实现生产、生活、生态的高度和谐统一 。
社区这个词很重要 。它不是简单的一个站点加商业综合体 。
备受青睐:轨道建设的造血神器
大都会病的一剂良药 。推动新城更新、改变都会生长花样是TOD模式的一大重要作用,功效落后的都会近郊区通过实施TOD综合开发,融合工业、公共效劳资源,可以形成新的商业中心和生活中心 。TOD项目多了,就能在都会里形成多其中心,从而就将中心城区的资源、人口转移出来,有效缓解中心城区的人口负荷和资源情况承载压力,同时也优化了土地资源的利用率 。这也能退让出更多公园绿地和开敞空间,形成疏密有致、大开大合的都会形态,给都会居民营造越发舒适宜居的生活情况 。
微观层面:交通站点如果只具备交通功效,只设有进出口,那么枯燥的出行关于通勤的老黎民来说是“比较辛苦的”;
宏观层面:随着社会经济迅猛生长,都会人口急剧增加,已往都会生长“摊大饼”式的简单集中型的都会已经开始生病,包括交通拥挤、情况污染、通勤本钱较高以及土地资源紧缺等 。而经过外洋都会几十年的探索,已经证明了TOD模式是“一剂良药” 。
成都思路:一个TOD就是一个公园都会社区
已对全市700余个地铁站点进行战略研究 。2017年下半年,成都会政府先后出台《成都会轨道交通专项资金筹措计划》《成都会人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》,确立了成都轨道交通建设资金筹集和TOD综合开发的顶层设计;随后又出台了《成都会轨道交通场站综合开发实施细则》,为TOD综合开发提供了具体操作层面的实施步伐;2018年4月,《轨道交通场站综合开发专项计划》《成都会轨道交通场站一体化都会设计导则》体例完成,划定了TOD综合开发实施规模;并将成都全网700余个站点凭据“都会级、片区级、组团级和一般级”构建了四级分级体系 。
刚起步的成都,程序十分快 。在吸收了世界多个都会的先进结果后,成都自己的路子怎么走?在成都推进TOD综合开发的历程中,成都轨道交通集团下属的成都轨道地产集团是主干之一 。
一个TOD综合开发项目就是一个美丽宜居公园社区 。去年,成都提出建设美丽宜居公园都会,都会建设从“在都会中建公园”转变为“在公园中建都会”,从“空间建设”转变为“场景营造” 。而成都的TOD项目,也将围绕“打造美丽宜居公园社区”的愿景,营造高端消费场景、宜居生活场景、新兴业态场景和蜀大方韵的文化场景,擦亮成都“生活都会、消费中心”的名片,再次书写都会样本 。
据了解,目前成都已从全域成都的视角,对全市700余个站点进行了战略研究,凭据“无策划不计划、无计划不设计、无设计不实施”的原则,对标国际一流,开展了TOD综合开发的策划计划设计事情 。凭据《成都会轨道交通场站综合开发实施细则》,成都将在全市13个区市县里各打造一个TOD综合开发标杆项目,体现“美丽宜居公园都会”理念,展现“人随线走”“站引人聚”的实体效果,形成良好的社会效应和都会新名片 。“然后充分发挥试点项目以点带面的辐射作用,进一步推动更多站点实施TOD综合开发 。”
水到渠成:成都TOD探索
当成都都会综合竞争力排名上升29位至全球第71位、乐成跻身世界都会Beta+级, TOD一定进入成都视野;当成都担负起在中国首建美丽宜居公园都会的历史使命,开启新时代现代化都会建设的“成都探索”,TOD意味着最优的路径选择 。

当成都轨道交通运营线路已达6条,累计运营里程197公里,占公共交通出行分担率近50%,TOD已是水到渠成 。人们为了生活聚集在都会,也将为了更好的生活继续聚集下去 。



来源:“盛方商学”微信民众号


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